Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản tối ưu nhất
Ngoài ra, mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với doanh nghiệp địa ốc. Ông Hiệp lấy ví dụ cụ thể như
Vấn đề tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt phát triển bền vững đang ngày càng trở nên ‘nóng’ tại nhiều diễn đàn trong thời gian qua.
Sự tạo lập bất động sản (BĐS) phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố vốn đầu tư và đất đai. Thời gian gần đây, ấn đề tìm nguồn vốn cho thị trường địa ốc Việt phát triển bền vững ngày càng trở nên nóng tại nhiều diễn đàn. Để có nguồn vốn đó, cần giải pháp gì? Ý kiến của chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc phần nào giải đắp thắc mắc này
Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất 2 giải pháp vốn cần quan tâm cho thị trường BĐS. Một là, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS. Hai là, cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.Theo ông Võ, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS là một giải pháp có sức sống khá mạnh ở các nước trên thế giới. Tại Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu. Bên cạnh đó, một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, qua đó đầu tư vào kinh doanh nhà đất. Khung pháp luật về quỹ đầu tư địa ốc đã được hình thành. Hiện hệ thống pháp luật về tổ chức và hoạt động của quỹ tín thác BĐS (REIT) đã được xây dựng và ngày một hoàn thiện.
Tuy hiện nay có đủ cơ sở pháp lý để REIT được thành lập và hoạt động tại Việt Nam nhưng theo ông Võ cho rằng, nó chưa đủ tạo được niềm tin nhất định cho các nhà đầu tư tư nhân trong thành lập và vận hành REIT. Trên thực tế, cho tới thời điểm hiện tại, chưa có quỹ REIT nào được thành lập theo pháp luật Việt Nam và huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán Việt Nam. Hiện nay, các quỹ REIT hoạt động tại Việt Nam đều do nước ngoài thành lập và niêm yết tại thị trường chứng khoán nước ngoài, hoạt động tại Việt Nam chỉ như một nhà đầu tư nước ngoài.
giải pháp vốn cho thị trường BĐS
Theo GS. Đặng Hùng Võ, cần chứng khoán hóa vốn đầu tư vào bất động sản.
Về giải pháp cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài, Giáo sư Võ cho rằng, đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại các ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Nhưng “nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật cho phép dù pháp luật đã cho phép người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Hơn nữa, cơ chế người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam và cơ chế BĐS ở Việt Nam được thế chấp tại ngân hàng nước ngoài chỉ là hai mặt đối ngẫu của cùng một vấn đề” hy vọng “chính sách này sẽ được chấp thuận trong quá trình Việt Nam tham gia vào TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự”, ông Võ cho biết.
Rạch ròi và kiểm soát chặt dòng tín dụng
Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất Động sản Toàn Cầu (GP.INVEST) ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, vai trò của BĐS trong nền kinh tế và đời sống xã hội là quá rõ đến mức không cần phải bàn cãi. Bởi mỗi khi xảy ra những biến cố của thị trường địa ốc thì tất yếu cả nền kinh tế và đời sống xã hội cũng đều chịu chung hậu quả. Do đó, việc chăm lo và tạo nguồn để phát triển thị trường địa ốc là một vấn đề tất cả chúng ta cần quan tâm một cách đúng mức.
Hện nay, nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm: Nguồn vốn của chính các doanh nghiệp địa ốc (chủ dự án); nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn ứng trước của khách hàng, ông Hiệp cho hay.
Những năm gần đây, nhất là trong năm 2015, với các biện pháp hỗ trợ cụ thể của ngành ngân hàng cả về lãi suất và cơ chế, các dự án BĐS của Việt Nam đang có cơ hội phát triển tốt để đưa thị trường trở lại sau đợt khủng hoảng từ năm 2008 – 2013.
Theo quan điểm của ông Hiệp, nếu tín dụng phục vụ doanh nghiệp và người tiêu dung thuần túy và có những tiêu chí về tiêu chuẩn an toàn để được cấp tín dụng thì chắc chắn sẽ chẳng phải lo lắng gì. Tức là, người mua nhà chỉ được vay tối đa 70% giá trị hợp đồng và dùng chính căn nhà đã trả một phần tiền của mình để thế chấp thì gần như rất ít khả năng rủi ro xảy ra.
Ông Hiệp cho rằng, cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS. Bởi đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào địa ốc. Ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án làm sao phải thật đảm bảo an toàn.
Ngoài ra, mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với doanh nghiệp địa ốc. Ông Hiệp lấy ví dụ cụ thể như sau: Tổng vốn vay/ Vốn điều lệ Doanh nghiệp; Điều kiện cụ thể (phương án kinh doanh) của dự án xin vay; Lịch sử tín dụng và khả năng chi trả hoàn vốn vay trong 5 năm gần nhất; Tổng số vốn vay/ Tổng vốn đầu tư dự án… Các tiêu chí này nếu được các Ngân hàng thương mại quan tâm khảo sát chặt chẽ khi cho các dự án BĐS vay vốn, nhờ đó sẽ không còn tình trạng một số doanh nghiệp thoải mái ‘ôm’ dự án nằm chờ như hiện nay.
Cùng Danh Mục:
Liên Quan Khác
Leave a Reply